Umowa przedwstępna kupna domu - o czym warto pamiętać?

Umowa przedwstępna - czym jest?

Umowa przedwstępna została zdefiniowana w kodeksie cywilnym. Zgodnie z zawartymi tam regulacjami, zawierając umowę przedwstępną kupna domu, jedna ze stron zobowiązuje się do sprzedaży nieruchomości w przyszłości, natomiast druga strona - do zapłaty umówionej ceny. W umowie należy określić termin, do którego ma zostać zawarta umowa przyrzeczona. Przepisy nie wymagają dla umowy przedwstępnej formy aktu notarialnego - wystarczające jest jej zawarcie na piśmie, przy czym jeżeli zostanie ona podpisana przed notariuszem, to kupujący będzie mógł domagać się przeniesienia własności przed sądem. 

Jeżeli interesuje Cię umowa przedwstępna kupna domu, wzór z łatwością znajdziesz w Internecie. 

Umowa przedwstępna kupna domu - co powinna zawierać?

Istnieje kilka elementów, które powinny zostać zawarte w umowie przedwstępnej kupna domu. Do niezbędnego minimum należy określenie stron umowy, przedmiotu umowy sprzedaży (czyli nieruchomości, która ma być nabyta) oraz ceny nieruchomości. Pozostałe elementy strony mogą ukształtować dowolnie, przy czym warto uwzględnić w niej termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli nie zostanie on określony, to w terminie roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej jedna ze stron powinna wyznaczyć termin zawarcia umowy właściwej. W przeciwnym razie nie będzie można żądać zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Termin ten można określić na kilka sposobów. Po pierwsze, można wskazać datę graniczną, do której ma być zawarta umowa przenosząca własność. Po drugie, można określić konkretną datę, w jakiej strony zamierzają zawrzeć umowę przyrzeczoną. Po trzecie, termin ten można wskazać, uzależniając go od pewnego zdarzenia, jakie ma nastąpić w przyszłości, np. w terminie 2 miesięcy od dnia otrzymania finansowania od banku przez kupującego. 

Warto zaznaczyć również, że umowa przedwstępna może zawierać warunek, pod jakim zawarta zostanie umowa przyrzeczona. Możliwe jest zatem wskazanie, że umowa przenosząca własność zostanie zawarta pod warunkiem otrzymania przez kupującego kredytu hipotecznego, a w przeciwnym razie umowa przedwstępna zostanie automatycznie rozwiązana, a wpłacony zadatek zostanie zwrócony. 

Zobacz także: Aneks do umowy. Pobierz darmowy wzór z omówieniem.

Zadatek i zaliczka w umowie przedwstępnej

Umowa przedwstępna może zawierać również postanowienia dotyczące zadatku lub zaliczki. Są to formy przedpłaty uiszczanej na rzecz sprzedającego jeszcze przed zawarciem umowy przenoszącej własność, która powoduje powstanie obowiązku zapłaty ceny nieruchomości. Warto wiedzieć, że odróżnienie tych dwóch form ma bardzo duże znaczenie dla obu stron umowy. 

Zadatek jest formą bezzwrotnej przedpłaty. Stanowi on większe zabezpieczenie dla obu stron transakcji. Jeżeli bowiem umowa przyrzeczona nie zostanie zawarta z winy kupującego, to sprzedający może zatrzymać otrzymany wcześniej zadatek. Z kolei jeżeli zawarcie umowy przyrzeczonej nie dojdzie do skutku z winy sprzedającego, to kupujący będzie mógł domagać się zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Jeżeli do przeniesienia własności nie dojdzie z przyczyn niezależnych od żadnej ze stron, to zadatek należy zwrócić w niezmienionej wysokości, a jeżeli umowa właściwa zostanie zawarta - zadatek zostanie zaliczony na poczet ceny. 

Zaliczka jest natomiast świadczeniem spełnianym na poczet ceny nieruchomości. Nie dotyczą jej jednak rygory właściwe dla zadatku. W związku z powyższym obniża ona co prawda cenę nieruchomości, jaką będzie należało wpłacić po zawarciu umowy przyrzeczonej, jednak nie ma ona charakteru dyscyplinującego, bowiem zaliczka musi być zwrócona kupującemu w niezmienionej wysokości w każdym przypadku, w którym nie dojdzie do przeniesienia własności domu.